農村集體土地是最基本的農業生產、生活資料，妥善處理農村房屋買賣糾紛對保障農民合法權益、促進農業健康發展具有非常重要的意義。黨的十八屆三中全會明確提出，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點。2015年中央一號文件要求“改革農民住宅用地取得方式，探索農民住房保障的新機制”，而同期國務院辦公廳下發的《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》仍對農村房屋的受讓主體作出限制性規定，規定農村產權流轉交易的受讓方原則上沒有資格限制（外資企業和境外投資者按照有關法律、法規執行），但農戶宅基地使用權、農民住房財產權、農戶持有的集體資產股權除外。為規範農村房屋買賣合同案件的審理，保障和促進農村房屋健康有序流轉，安徽省高級人民法院（以下簡稱“安徽高院”）2012年曾出臺《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”），對農村房屋買賣合同審理作出原則性規定。然而，近年來，隨著新農村建設不斷推進和小城鎮開發的加速，農村土地及房屋確權頒證工作即將鋪開，涉及農村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現，需要我們對已有的審判經驗進行總結、檢視，以進一步規範對農村房屋買賣合同糾紛案件的審理。

 

一、近年來農村房屋買賣合同糾紛的基本情況

 

　　近年來，安徽省受理的農村房屋買賣合同糾紛案件總量較小，其數量並未隨著近年來民事案件數量大幅增加呈快速上升趨勢，在部分年份甚至有所回落。這與農村居民傳統上比較厭訴和各級法院對農村房屋買賣合同糾紛審慎受理是分不開的。

 

　　（一）以買受人身份為標準，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣；二是本集體經濟組織成員向其他集體經濟組織成員出售農村房屋；三是城鎮居民購買農村居民房屋。農村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分佈相對集中，主要集中在向本集體經濟組織成員外出售房屋的情形中，本集體經濟組織成員之間的房屋買賣相對較少。

 

　　（二）以農村房屋買賣糾紛發生原因為標準，農村房屋買賣糾紛產生相當一部分原因系拆遷導致房屋利益上漲，原出賣人不願意繼續履行合同或者要求返還已交付的農村房屋。由於法律對農村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動性訴請導致社會存在嚴重的“誠信危機”。

 

　　（三）正是因為人民法院受理的農村房屋買賣合同糾紛相當一部分起因于一方主動違約訴請，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實現案結事了人和，避免法律判決與社會宣導的誠信價值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動之以理，甚至動員當事人的親屬、居委會成員等共同勸導當事人“鄰里鄉親，以和為貴”。因此，農村房屋買賣合同糾紛的裁判結果往往以調解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結案的情況中，案涉農村房屋買賣合同被認定無效的比例較高。

 

二、當前農村房屋買賣合同糾紛案件中的主要疑難問題

 

（一）違反“一戶一宅”的農村房屋買賣合同的效力

 

　　我國《土地管理法》第62條第1款規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”僅從字面上來看，一戶村民如果擁有兩處以上宅基地當然違反法律規定，也即本集體經濟組織成員有住宅又購買其他住戶住宅的，房屋買賣合同無效。實踐中，對違反“一戶一宅”的農村房屋買賣合同糾紛，部分判決認定合同無效。（2013）甬慈逍民初字第131號民事判決指出“對農村宅基地使用權我國土地法有特別規定，每戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。本案中，被告已合法擁有一處宅基地，且被告也沒有證據證明其符合擁有兩處或兩處以上宅基地使用權的條件，因此，原、被告簽訂的房屋轉讓協定因違反法律、行政法規的強制性規定而歸於無效，不受法律的保護。”（2010）汝民初字第761號判決亦指出“根據《中華人民共和國土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。原告王朝現不具備分戶條件。據此，原告王朝、被告孟新正買賣農村宅基地的行為違反了農村一戶一宅的規定，被告孟新正將自己的宅院一處轉讓給王朝的口頭合同為無效合同”。顯然，上述兩判決均將《土地管理法》第62條的規定定性為“效力性強制性規定”。

 

　　當然也有法院認為《土地管理法》第62條1款關於一戶一宅的規定並非效力性強制規定，違反“一戶一宅”的農村房屋買賣合同並不當然無效。如安徽省（2011）涇民一初字第00414號判決指出“根據《中華人民共和國土地管理法》第62條的規定，“一戶一宅”原則是指農村村民一戶只能申請一處宅基地，如果將原有宅基地上住宅房屋出賣或者出租後，不能再行申請另處宅基地。相反上述法律條文中也間接肯定了村民出賣住房的行為，只是禁止賣房後再次申請宅基地。”

 

（二）非同一集體經濟組織成員間農村房屋買賣合同效力

 

　　《指導意見》對農村房屋買賣合同糾紛規定如下：“13.城鎮居民、法人或者其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同，應當根據《中華人民共和國合同法》第52條和《土地管理法》第43條的規定，認定為無效。農村房屋買賣合同被認定無效的，可以根據當事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過失責任。14．非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。但買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效。”《指導意見》實施以來，對明確農村房屋買賣合同案件審理思路、統一裁判標準起到了重要的作用。然而，隨著審判實踐的不斷發展，《指導意見》需要以發展的眼光重新審視。

 

（三）共有人一方未經他方同意出售農村房屋的情形

 

　　近年來，安徽省出現數起共有人一方未經他方同意擅自出售農村房屋買賣合同的案件。如宣城中院在一起案件中認為“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。案涉房屋系趙某婚前財產，其並未授權張某售房，也未對張某的售房進行追認。”因此，宣城中院認定合同無效。類似案件還有很多。該問題的實質是：最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“《買賣合同解釋》”）第3條第1款的適用範圍應如何界定以及該解釋的實施是否對原有的共有財產（特別是夫妻共有財產）的處分及第三人的取得產生實質性影響。

 

（四）農村拆遷安置房買賣合同糾紛

 

　　近年來，隨著農村集鎮化建設、城鄉建設用地指標聯動以及大型基礎設施建設，農村出現拆遷安置房並出現相應買賣合同糾紛。安徽省甯國市法院（2011）甯民一初字第01673號判決認為“原告與被告所交易的甯國市河瀝溪辦事處畈村村燕子山農民公寓樓4幢103室房屋性質是拆遷安置房，至法庭辯論終結前，訟爭房屋的土地性質仍為集體土地，且尚未取得房屋所有權證和土地使用證。原、被告非同一集體經濟組織成員，且雙方在交易前亦未依法辦理拆遷安置房上市交易審批手續，補交土地出讓金和享受優惠的有關稅費，屬於不得上市交易的情形，故原被告雙方簽訂的房屋轉讓合同應屬無效。”

 

（五）小產權房買賣問題

 

　　小產權房並非嚴謹的法律概念，其內涵和外延也不明確，只是因備受輿論關注一直成為社會焦點。從字面及社會公眾討論的主要內容來看，小產權房系在農村集體土地上建設的所有人擁有一定產權的房屋（在較早時期存在鄉鎮頒發土地證的情形），所以實際生活中所稱的小產權應當是在集體建設用地上建設的有一定合法審批手續的房屋。 2008年7月1日《房屋登記辦法》實施以來，符合條件的農村房屋可以向房屋登記機構辦理產權登記，而房屋登記辦法確定的房屋登記機構系直轄市、市縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。因此，由基層人民政府頒發的“小產權”已經很少見了。在此情形下，“小產權房”買賣的法律責任應當如何確定，以及在法律上是否有單獨研究的必要需要審視。

 

（六）新農村建設中的房屋買賣引發的糾紛

 

　　新農村建設政策不完善、缺乏系統規劃，但受利益驅動，利用新農村建設政策開發建設房屋的現象迅速增長，由此產生的房屋買賣合同案件也迅速增加，且表現形式多樣化。實踐中，凡是以新農村名義進行開發建設的農村房屋買賣案件，特別是在建設過程中涉嫌諸多不規範操作的情形，多數法院不予受理。因國家對新農村建設的政策尚不具體完善，如果冒然受理並作出裁判，甚至可能引起更大的糾紛。

 

（七）農村被撤並的小學等公益設施對外出售引起的糾紛

 

　　伴隨著我國城鎮化進程的加快及計劃生育政策的持續實施，農村適齡人學兒童迅速減少，諸多農村小學無法繼續開展教學任務，出現了“農村小學的撤並潮”，當地村委會或政府為了充分利用資源便對外出售，引起了房屋買賣糾紛。實踐中，法院對此類案件一般不予受理，目的是防止集體財產流失。

 

（八）對特殊農村房屋買賣糾紛案件不予受理的標準不夠明確

 

　　如前所述，部分法院對涉及農村房屋案件，特別是新農村建設中存在一定違法行為的房屋買賣行為，不予受理，已經受理的，駁回原告的起訴。應當看到，這些法院的作法是有一定合理性的。首先，基於現實考量若法院受理而最終不能處理，引起的矛盾會更大。其次，農村房屋買賣合同常常被認定為無效，裁判的實體結果容易使違約者一方受益，違背了民法的誠實信用原則。然而在現實審判中，對農村房屋買賣合同不予受理的界限範圍不夠明確，難免給當事人及社會各界造成人民法院任意“甩包袱”的印象。

 

（九）農村房屋買賣合同認定無效後的處理

 

　　我們發現，人民法院審理的農村房屋買賣合同大多宣告無效。在宣告無效之後各地法院採取“範圍靈活、分擔明確”的原則確定合同無效後的責任承擔問題，以彌補因認定合同無效帶來的“誠信危機”。

 

　　1．應否雙方返還。《合同法》第58條規定“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”法律規定，在合同無效的情形下，原則上一律適用“返還原則”，僅在不能返還或者沒有必要返還的情形採取補償原則。

 

　　現有的立法和司法實踐沒有明確返還例外的適用情形。從我們收集的材料來看，認定合同無效後，採取不予返還或者沒有必要返還的十分少見。對此，學界提出新觀點應當通過擴張解釋的方法來拓展“沒有必要返還”，從而更好地維護誠信原則，維護交易安全。

 

　　2．責任依據。《合同法》對涉及無效合同的處理集中在第42條和第58條相關規定中。《合同法》第42條規定“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”《合同法》第58條規定“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”各地法院在適用法律依據上存在分歧。部分法院適用《合同法》第42條締約過失責任，部分法院適用《合同法》第58條規定，部分法院同時適用《合同法》第42條和第58條規定。《指導意見》未明確適用法律條文，從條文分析上看應當是似乎是適用《合同法》第42條界定責任性質，適用《合同法》第58條確定責任分擔。

 

　　3.賠償範圍。合同認定無效之後，我國學界與實務界對賠償範圍界定為信賴利益，並無實質性分歧，只是學界與實務界均拓展了傳統意義上的信賴利益的範圍。即在雙方過錯的情況下亦可以適用信賴利益賠償的概念。何為信賴利益，我國學界與實務界始終缺乏統一見解，只是明確信賴利益範圍不得超過合同的履行利益。

 

　　第一，房屋升值利益。合同宣告無效之後，房屋升值利益能否作為損失範圍存在不同認識。部分法院對此不予支援，（2010）績民一初字第00512號民事判決“被告主張按現有市場價值計算房地產升值價值歸被告所有不能成立，因為買賣協議自始無效，標的物權屬仍歸原告不變，其主張與法無據，不予支持。原告因無權佔有和受益買賣價款2萬元，應予返還並應以國家規定的借款利率計算該款的利息。被告因買賣合同繳納契稅的損失依法應由合同過錯之雙方各半承擔。”

 

　　從現有的大多數審判實踐來看，房屋在合同簽訂時與合同宣告無效時之間的差價是人民法院酌定賠償的最重要因素。顯然，各地法院的審判實踐是基於誠實信用原則，在出賣人與買受人之間尋求某種利益的平衡。北京市高級人民法院出臺的《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》有類似觀點：“農村私有房屋買賣合同應當認定無效……要綜合權衡買賣雙方的利益……要全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣差價的差異造成的損失……對於買受人已經翻建、擴建房屋Z的情況，應對其添附價值進行補償。”《指導意見》亦有相應規定。

 

　　第二，裝飾裝修費用。對於買受人佔有涉案房屋並產生裝修費用的，如何計算買受人裝飾裝修費用的損失。最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對裝飾裝修費用的損害依據合同效力採取了不同的計算方法—即分別以歷史成本法和重置成本法計取。該計算方法對農村房屋買賣宣告無效後，裝飾裝修費用的處理是否可以參照執行，值得進一步研究。抑或是裝飾裝修費用應納入房屋升值利益一體計量中，即實質上農村房屋買賣合同宣告無效後，計算損失原則以重置成本法計量。

 

　　4．連環農村房屋買賣行為。連環農村房屋買賣合同實踐中主要存在如下問題：（1）連環農村房屋買賣合同是否一律無效，是否存在例外情形；（2）原出賣人能否直接向原買受人、後手買受人請求返還房屋或者同時請求返還；（3）後手買受人能否直接向原出賣人主張賠償損失。

 

三、農村房屋買賣合同糾紛案件審理困難的原因分析

 

　　（一）我國現行法律、法規對農村房屋買賣問題規定不明確、不具體，很多流於政策性層面上的闡述。具體操作層面上依賴於效力層次較低的部門規章及各級地方政府的相關規定，這些效力層次較低的規章及規範性文件甚至存在利益矛盾和價值衝突。人民法院適用法律難度較大，同類案件的處理結果可能截然不同。

 

　　（二）新農村建設政策及農村房屋買賣市場管理不完善、農村集體組織渙散、當事人操作不規範、政府監管缺位是農村房屋買賣糾紛增多的制度誘因。如農村房屋登記機關、房屋產權證辦理機關等不明確，缺乏相應的保障機制。

 

　　（三）農村土地、房屋迅速升值，較高的房屋拆遷補償費，商品房和小產權房之間的巨大價值差異等利益因素驅動是引起農村房屋買賣案件經濟原因，面臨著經濟利益衝突，人民法院價值抉擇難。

 

四、審理農村房屋買賣合同糾紛案件的建議和對策

 

（一）審理農村房屋買賣合同糾紛案件的基本原則

 

　　當前的農村房屋買賣合同糾紛是在加速新農村建設和城鄉一體化以及打破居住區域界限的大背景下產生的，妥善解決此類矛盾糾紛，我們認為應當把握以下原則。

 

　　1．統籌公法強制和私法自治。妥善處理好集體利益與個體利益，尋求公法強制和私法自治的平衡。當前，我國城鄉二元體制尚未完全打破，現行法律、政策仍然限制集體土地、農村房屋的流轉，對違法開發建設所引起的農村房屋買賣糾紛，應當否認其合同效力；而對符合新農村整體建設規劃，未根本觸犯國家土地政策類糾紛，應當適度考慮個體利益，以妥善平衡個體利益和公共利益。

 

　　2．適當綜合平衡當事人雙方的利益，宣導誠信守法的價值觀念。充分考量合同無效對雙方當事人產生的影響，全面理清買賣雙方各自的責任大小，權衡出賣人因土地房屋升值、拆遷補償等所獲取的利益與買受人因房屋現值和房屋原值之間的差額損失，另外，對於買受人已對房屋進行裝修、擴建、翻建的，應對其添附價值進行合理補償。通過民事審判在全社會範圍內宣導誠信守法的良好風尚。

 

　　3．注重法律效果和社會效果的有機統一。司法裁判要遵守法律法規及國家政策的規定，以有利於妥善解決現有糾紛、有利於規範當事人交易行為為指導。要充分考慮矛盾糾紛的複雜性、特殊性，避免機械適用法律，以矯正法律適用中可能帶來的利益失衡問題，達到法律效果與社會效果的高度統一。對於由歷史遺留問題造成的農村房屋買賣行為，應在尊重歷史、立足現實、堅持立法宗旨的前提下充分考慮歷史因素，兼顧現有房屋居住使用及是否新建、翻建的實際情況，認真權衡當事人、集體、社會等各方的利益。

 

（二）農村房屋買賣合同糾紛案件的裁判建議

 

　　1．關於違反“一戶一宅”規定的農村房屋買賣合同效力

 

　　由於對《土地管理法》第62條“一戶一宅”的規定性質認識有差異，各地法院判決缺乏統一性。我們認為，應當承認同一集體經濟組織內部成員間房屋買賣合同效力，包括違反“一戶一宅”規定的農村房屋買賣的效力。首先，法律法規及國家政策均未禁止集體經濟組織內部成員買賣宅基地房屋，《土地管理法》第62條第1款關於一戶一宅的規定僅僅是管理性強制規定，並非強制性效力性規定；其次，《土地管理法》第62條第4款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”，應當視為對集體經濟組織內部成員買賣房屋的間接依據。

 

　　我們注意到，國家對農村土地及房屋的確權頒證工作已經展開。現行的《房屋登記辦法》對集體土地範圍內房屋登記轉移登記做如下規定：“申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料”。我們傾向於認為，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，不應附加須經集體經濟組織同意轉移的條件，因房屋所在的宅基地仍保留在該集體經濟組織內，未損害集體經濟組織利益。而農村房屋原則上屬於合法的私產，權利人應有權處分。

 

　　2．關於非同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力

 

　　非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，系爭議最大的問題。學界和少數實務界人士認為，目前沒有效力性強制性規定禁止非同一集體經濟組織成員之間的買賣行為，應當尊重當事人的意思自治，且農村房屋及所佔有的宅基地均未流出農村集體，雙方之間簽訂的合同應當認定有效。實務界多數認為非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同由於違反了宅基地管理規定，法律對宅基地的管理規定應當系效力性強制性規定，非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同應為無效。

 

　　我們注意到學界以及部分實務界的建議，為避免因訴訟導致不誠信行為的增加，有兩種方案可供選擇。方案之一，認定農村房屋買賣合同原則有效，其核心理由莫過於從體系解釋角度來看，我國並未視土地房屋為一體，土地房屋在我國法律體系中屬不同的不動產。且認定房屋買賣合同有效不損害集體經濟組織以及該組織內其他成員的利益。因為房屋的存續期間內，該房屋所在的宅基地使用權本來已不能為該集體經濟組織以及其他成員享有，房屋所有人相應的享有使用權。在房屋滅失時，房屋所在的宅基地複歸該集體經濟組織。即農村房屋屬私產，應注重其財產權流轉的本質屬性。方案之二，適當放寬認定合同效力比例，通過技術化手段限制違背誠信的當事人主張返還財產，適當擴大出賣人對買受人的賠償範圍及比例。

 

　　我們認為，第一種方案從法律及理論上均屬可行，但對現實民事審判實踐衝擊過大，需要立法機關通過立法或最高人民法院制定全國統一性司法解釋予以解決。本文立足於第二種方案對相關案件處理提出建設性意見，理由主要是：農村房屋所佔有的宅基地系農村集體經濟組織成員享有的與身份密不可分的保障性權利，農村房屋的轉移必然導致宅基地使用權的相應轉移，而宅基地使用權享有的主體只能是該集體經濟組織成員。

 

　　因此，《指導意見》對非同一集體經濟組織成員之間（含向城鎮居民）出售農村房屋的合同原則認定無效的觀點在當前一段時間內仍應堅持，買受人具備以下條件的，人民法院可以認定合同有效：（1）買受人取得該集體經濟組織成員資格的；（2）經該集體經濟組織同意（村民大會、村民代表大會有效決議等）的；（3）經有關部門批准落戶的等。建議對《指導意見》第14條“非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。但買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效”中“且符合其他購買條件的”可予刪除。

 

　　村民資格是成員享有本集體經濟組織權益的直接依據。審判中應綜合考慮戶籍、生產生活狀況、基本生活保障的來源等各種因素來確定買賣雙方是否屬同一集體經濟組織。至於村民資格取得的時間點，僅需在一審辯論終結之前取得即可。

 

　　3.未經其他共有人同意出售共有農村房屋的合同效力

 

　　對共有人未經其他共有人同意出售共有房屋的爭議，目前集中在夫妻一方未經他方同意出售夫妻共同財產。爭議的法律問題關鍵是夫妻一方未經他方同意出售共同財產是否屬於《買賣合同解釋》規定無權處分行為，以及《買賣合同解釋》與最高人民法院《關於適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》（以下簡稱“《婚姻法解釋（三）》”）是否存在法律衝突，如從尊重當事人意思自治角度認定有效是否違反法律的體系化解釋原則。

 

　　我們認為，第一，無權處分行為包括完全無處分權、部分處分權人、限制處分權人處分案涉財產的行為。部分共有人未經共有人同意處分共有財產，包括夫妻一方處分夫妻共同財產均系無權處分行為，應適用《買賣合同解釋》第3條第1款之規定。《買賣合同解釋》已對無權處分行為的效力認定作出重大調整，自該司法解釋實施之日，不應單純以處分權欠缺或者受限制否定無權處分行為之效力。第二，《婚姻法解釋（三）》第11條第1款規定“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”，該規定僅系物權法中不動產善意取得制度的重述，其著重於共同財產的取得，並非合同效力的認定，該條款與《買賣合同解釋》中合同效力認定並無矛盾，認定夫妻一方未經他方同意出售共有房屋不違反體系解釋原則。第三，《買賣合同解釋》僅解決合同效力問題，在未經其他共有人同意的情形下，合同有效並不意味著必然能夠履行或取得物權，合同的履行及物權取得仍受其他相應規範調整。夫妻一方未經他方同意出售共有房屋，買受人不具備取得案涉房屋所有權條件的，出售共有房屋的一方對買受人承擔損害賠償的責任，該責任不屬於夫妻共同債務。

 

　　4.農村拆遷安置房、“小產權房”、新農村建設中涉及的農村房屋買賣問題

 

　　在加快城鄉一體化建設過程中，集體土地上的拆遷、安置行為缺乏法律法規規範，耕地等自然資源浪費嚴重，工程管理建設手續不完善，房屋交易沒有保障等問題嚴重。審判實踐中，農村拆遷安置房、小產權房、新農村建設中涉及的農村房屋涉及面廣，需要人民法院慎重對待。

 

　　我們認為，農村拆遷安置房系拆遷安置需要，經政府統一規劃在農村集體土地上建設的房屋。小產權房、新農村建設中涉及的農村房屋主要針對在農村土地上（主要系農村集體建設用地上）建設的向不特定公眾銷售的房屋。由於農村集體土地，不論是宅基地、集體建設用地、農業用地等帶有社會保障性質，與集體成員資格密不可分。因此合同效力的認定原則上與農村私有房屋買賣合同並無區別。當然應當注意的是，經有關部門批准，統一規劃建設的農村拆遷安置房建設可能涉及原有的集體經濟組織的調整。如買賣雙方原非同一集體經濟經濟組織，經調整後可能會屬同一集體經濟組織。

 

　　5．關於農村被撤並的小學、醫療站等公益設施對外出售糾紛處理

 

　　小學、醫療站等農村公益設施作為集體經濟組織集體資產，其出售物件、出售程序受相應法律、政策限制。我們認為，鑒於法律、政策對此尚未明確規定，為防止集體資產流失，應審慎受理。集體資產處分遵循村民組織法等法律規定的相應程序，重在保障村民知情權、參與權、決定權，同時保證集體資產效益最大化。現行《房屋登記辦法》亦規定“農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料”。至於有關決議，可依據規定按簡單多數（超過50％）或按較大多數通過。

 

　　6.關於農村房屋買賣合同糾紛審慎受理的範圍

 

　　我們認為，對涉及向不特定公眾銷售房屋以及其中可能涉及違反土地管制、規劃許可等情形，人民法院應審慎受理。人民法院若受理而最終不能解決，甚至會引發更多矛盾糾紛。對於是由行政機關管理不到位、行政不作為及監管不力等行政行為的缺失引起案件糾紛，可以告知當事人由行政機關處理或提起行政訴訟。

 

　　7.農村房屋買賣合同宣告無效後的處理

 

　　如前所述，我們基於現實角度認為，除同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同外，農村居民向城鎮居民、其他集體經濟組織成員出售農村房屋，原則上應當認定無效。然而，合同被認定無效之後，人民法院對應否處理返還房屋、應否賠償、賠償依據以及賠償範圍等問題的處理則五花八門。如（2012）淮民一終字第00172號民事判決認為“本案房屋買賣合同因土地、規劃等行政審批手續並不完備，依法房屋買賣合同尚不能認定為有效。對此，雙方均有過錯。但衡量雙方的過錯，殷保國（出賣人）的過錯程度明顯大於呂萍（買受人）。依據誠實信用原則和其他法律規定，殷保國在本案中的訴訟請求是片面有利於自己一方的單方理解，如支持其訴訟請求將導致雙方利益失衡，故本院不予支持。本案呂萍可以主張相互返還，但殷保國則無權主張。”該判決即從誠實信用原則否定了出賣人返還主張請求權。

 

　　我們認為，第一，應准許被告有限度提出返還、賠償請求權時效抗辯。我們贊同對無效合同返還財產、賠償請求權適用訴訟時效制度。這符合時效制度產生的法律基礎，符合合理維持社會現狀，維護社會穩定的法律政策目標。無效合同，當事人因合同取得的利益不具備合法性，應自收到相應合同利益（如金錢、房屋）起負返還義務。現階段非同一集體經濟組織成員之間的合同效力，原則無效，當事人應知道該項法律後果（不知者為法律認識錯誤）。故我們建議自房屋買賣合同履行完畢（尤其是以特徵性履行—農村房屋買賣合同交付佔有使用）為時效計算起點。

 

　　第二，返還財產、賠償請求應適用《合同法》第58條規定，責任基礎不屬於締約過失責任。《合同法》第42條規定的締約過失責任應具備如下要件：（1）訂立合同中一方存在過失（三種過失行為）;（2）受害方在締約過程中不存在過失（該條件系隱含條件）。而《合同法》第58條之規定，並沒有明顯適用局限性。當然，《合同法》第58條在實踐中適用的範圍可能被泛化，“58條是個筐，只要無效都能裝”。

 

　　第三，賠償損失的範圍及責任承擔。我們認為，在合同被認定無效之後，損失的數額應當屬事實認定問題，一審法院應當綜合考慮房產升值利益、裝飾裝修等因素確定，[3]即應當考慮買受人的機會成本，一併以重置成本方法確定相應損失大小並考慮相應過錯大小。筆者不贊同採納租賃合同司法解釋中因合同無效中裝飾裝修損失一律以歷史成本法計量的方法。

 

　　通過統計研究發現，在確定買賣合同無效後雙方返還，似乎各地法院不約而同地選擇了在中國最有意義的分擔比例（三七開），即提起訴訟主動宣告合同無效的一方承擔70％的民事責任，相對方承擔30％的民事責任。[5]我們認為具體的承擔責任比例應由一審法院根據案件具體情況作出相應裁判。

 

　　第四，連環農村房屋買賣合同糾紛。我們認為，（1）由於現行法律及司法政策因素影響，在第一手農村房屋買賣合同無效的情況下，後手農村房屋買賣合同應屬無效。同時為維護誠信原則及穩定社會秩序，在村民將農村房屋出售予集體經濟組織成員之外的人，後該買受人將該房屋再次轉售予該集體經濟組織其他成員的，應否定原出賣人、後手出賣人的房屋返還請求權。（2）我國法律並未承認物權行為的獨立性及無因性。連續的農村房屋買賣合同宣告無效，原出賣人並未喪失對房屋的所有權及宅基地的使用權。其可以基於《合同法》第58條之規定請求原買受人返還財產，或基於物權返還請求權請求後手買受人返還房屋。但直接向後手買受人主張返還房屋的，應按佔有（或善意佔有或惡意佔有）物返還確定相應的返還責任。認定原出賣人可以依據《合同法》第58條之規定向原買受人主張返還的依據是：原買受人雖然並未現實佔有房屋，但該未現實佔有並不構成法律上的“不能返還”，從比較法的角度及我國其他處的立法來看，“不能返還”應採取限縮性解釋，即僅指客觀上不能返還，不包括主觀上不能返還。（3）後手買受人原則上不得依據《合同法》第58條之規定，向原出賣人主張返還賠償損失，其僅可以依據佔有人（或善意或惡意）主張相應義務，如改良費用（裝飾裝修）的償還，善意佔有人對非重大過失致房屋滅失不負責任。《合同法》第58條確定的返還請求、賠償損失仍限於無效合同當事人之間，並不及於第三人。因此，我們傾向于認為原出賣人可以直接向後手買受人主張所有物返還請求權。（4）連環買賣合同均無效的情形，原則上應產生逐次依據《合同法》第58條行使返還、賠償請求。

 

【結語】

 

　　“中國改革問題的核心問題是農民問題”。事關九億農民切身利益的房屋土地涉及農村、社保、基本財產制度等諸多法律政策問題。各級人民在審理涉及農村房屋買賣糾紛應當嚴格區分法律與政治的邊界，適用法律與制定法律之間的許可權分配，在尊重歷史、尊重現實、保護誠信、保護農民核心利益、盡最大努力維護法制統一的基礎上作出妥善裁判。

 

　　基於本文的分析，我們作出以下基本結論。

 

　　（一）農村房屋，不論其名義如何（小產權房、宅基地上自建房），應當根據受讓人身份確定合同效力，屬同一集體經濟組織的，合同有效；向非同一集體經濟組織農村居民或向城鎮居民出售的，合同無效，但具備下列情形之一的例外：1.買受人取得該集體經濟組織成員資格的；2.經該集體經濟組織同意（村民大會、村民代表大會有效決議等）的；3．經有關部門批准落戶的等。

 

　　（二）共有人未經其他共有人同意出售共有房屋的，人民法院不應單純以出賣人處分權欠缺為由否定合同效力。

 

　　共有人未經其他共有人同意出售共有房屋的，買受人主張履行合同或者確認房屋權利的，應按照《物權法》、《婚姻法》等有關規定處理。

 

　　（三）出售農村集體公益設施，如被廢棄的學校，其處分應符合《村民組織法》等規定。

 

　　（四）對於涉及向不特定多數人出售的農村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴重違法的農村房屋買賣合同糾紛案件，人民法院應當審慎受理。

 

　　（五）當事人一方請求確認農村房屋買賣合同無效的，不適用訴訟時效制度；但請求返還財產、賠償損失的，應適用訴訟時效，自農村房屋買賣合同履行完畢之日起計算。

 

　　（六）農村房屋買賣合同被宣告無效，一方請求返還財產、另一方請求賠償損失，人民法院應當綜合考慮房產升值情形（含裝飾裝修價值）。

 

 

來源：安徽高院