日期：2015-05-05 來源：國家稅務總局

【案例】

　　H房地產開發公司房產銷售態勢良好，為何近千萬元應付帳款長期掛賬？企業財務費用緣何短期內激增5000多倍？隨著檢查人員調查的逐步深入，H房地產開發公司銷售收入連年增長，但企業卻利潤稀少甚至發生虧損的謎底終被揭開。

　　近期，廣西百色市國稅局稽查局對H房地產開發有限公司2003年——2010年度納稅情況實施專項檢查，查實該公司通過列支財務費用，虛列建築安裝成本，用自購建築材料抵減工程款未作銷售處理等方式偷逃企業所得稅、增值稅的違法事實。該局依法對其作出查補企業所得稅308.48萬元、增值稅36.68萬元，並處以154.24萬元罰款的處罰決定。

疑點突出：收入增長卻虧損

　　2010年8月，根據廣西國稅局統一部署，百色市國稅局對轄區內房地產企業納稅義務履行情況開展專項檢查，並對規模較大的房地產企業實施重點檢查。

　　H房地產開發有限責任公司成立於2003年，註冊資本為1000萬元，主營業務為房地產開發經營。經過多年發展，該公司已在百色市有多個房地產開發項目，屬於百色市房地產行業的龍頭企業之一。

　　檢查人員首先從綜合征管信息系統中調取了該公司2003年——2010年度企業所得稅申報信息，發現該公司2003年、2004年均無實際經營業務發生，企業首筆收入是2005年實現。申報資料顯示，該公司2005年度申報的銷售收入為4713.47萬元，至2010年度時銷售收入已達1.13多億元，企業銷售收入呈快速上漲態勢。

　　檢查人員比對申報資料發現，該公司除2005年度申報稅前利潤為251.48萬元，2006年度申報稅前利潤為422.51萬元以外，其他年企業申報稅前利潤均較小，甚至有部分年度出現虧損。隨後，檢查人員又瞭解到一條重要資訊，該公司2004年——2006年度曾享受了新辦企業免征企業所得稅的西部大開發稅收優惠政策。

　　企業的銷售收入增長情況與申報利潤情況相悖，會不會是因為減免稅款的原因，該公司2005年、2006年少列成本，將相關成本推移到2007年以後核算，以此降低利潤，達到少繳稅或不繳稅目的呢？

　　為此，以檢查列支成本的真實性為主要目標，檢查人員調取了該公司帳簿開展詳細核查。

　　對該公司2005年——2010年度期間收入、成本等信息逐一進行檢查核實後，檢查人員發現，該公司的房產開發工程均承包給百色某建築公司施工。根據該公司的《中標通知書》以及雙方簽訂的《建設工程施工合同》約定，工程的承包建設方式為包工包料。企業帳目信息卻顯示，2005年——2010年度，該公司將“建築工程保險費”和“工程用水電費”等應屬於施工方支付的費用在本企業“開發產品”科目中列支，違規多列成本。

　　但檢查人員將這些企業多列成本進行調整後發現，由於相關成本費用數額不大，這些多列支成本並不對該公司各年度應納稅所得額帶來太大影響。

　　檢查人員決定調整檢查思路，重新分析該公司的運營狀況。資料顯示，該公司2007年——2010年度的應納稅所得額，分別為“367.48萬元”“-465.27萬元”“90.03萬元”和“-1654.29萬元”。從資料層面看，該公司2007——2010年度的銷售收入基本呈上漲態勢，但為什麼企業2010年度財務報表的資訊卻反映該公司虧損額達1600多萬元呢？

　　這個反常的巨額虧損裡，是否藏有不可告人的秘密呢？

成本比對：驚現巨額財務費

　　為進一步查清該公司2010年度的財務運行真實狀況，檢查人員將該公司2010年度各項運營成本一一分類，並與以前年度的相關成本進行比對。

　　經過分析，該企業帳目中一項高度異常的資料引起了檢查人員的關注：該公司2010年度的“財務費用”為1456.42萬元，而該公司2008年、2009年的“財務費用”僅僅為5200元和2500元。該公司2010年的“財務費用”竟為2009年的5000多倍！

　　檢查人員於是認真核查了該公司2010年的“財務費用”情況，相關信息顯示，該公司“財務費用”主要為企業向銀行支付的貸款利息。按照稅法規定，企業未完工產品的貸款利息支出應該進行資本化處理，不能一次性在稅前扣除。

　　經檢查人員調查核實，該公司2010年“財務費用”1456.42萬元中，有1437.61萬元貸款利息支出屬於未完工專案貸款利息，不應在當年扣除，因此按規定該公司2010年應納稅所得額應核增1437.61萬元。

明細核查：應付帳款藏貓膩

　　取得突破後，檢查人員沒有鬆懈，仔細核查該企業其他明細帳。這一查，又查出了問題。

　　該公司“開發成本”明細中兩筆給建築承包商的應付帳款引起了檢查人員的注意，其中一筆為150萬元的“維修費”，另外一筆帳目記錄是給建築承包商的“應付帳款” 830.25萬元。

　　檢查人員經調查瞭解到，H房地產公司830.25萬元的“應付帳款”，其所對應的相關房產項目已經於2008年4月竣工結算。該公司建築承包商財務負責人證實，相關房產項目的工程款兩家企業已經結算完畢，建築公司不存在830.25萬元的應收賬款。

　　檢查人員分析企業相關合同後確認，H房地產開發公司與承包建築商約定，承包商在品質保修期內承擔施工工程品質保修責任。既然施工合同工程為總包工程，並且工程仍在品質保修期中，結算報告已包含全部施工費用，那麼企業帳目中150萬元的“維修費”不能作為計稅成本在稅前列支。

　　此外，檢查人員在走訪查閱H房地產開發公司建築承包商帳目時還發現，該建築公司與H房地產公司2006年的工程結算帳目中，有一筆648.03萬元的工程款異常，此項目下標注“材料款沖減”字樣。經瞭解，2005年、2006年H房地產開發公司自行購入價值648.03萬元的鋼材、水泥、磚等建築材料，交由建築公司用於房產項目建設，該筆材料費在2006年工程結算時沖減了工程款費用。

　　按照稅法規定，該企業購入648.03萬元材料用於項目工程並沖減工程款的行為應視同銷售，應向主管稅務機關申報繳納增值稅，並調增2006年企業應納稅所得額。

　　面對檢查人員出示的確鑿證據，H房地產開發公司負責人承認通過列支財務費用、虛列建築安裝成本和少計收入等方式偷逃稅款的違法事實。百色市國稅局依法補征了稅款，並對H房地產開發公司進行了處罰。

【稅案評析】

加強房地產企業成本核定

　　本案的涉案企業，在廣西百色市房地產行業中具有一定知名度，經營時間長，經營規模較大，使得這起涉稅違法案件的查處具有一定代表性。

　　本案查處過程中，檢查人員克服檢查年限長，人員不足，企業待查資料多等種種困難，對涉案企業的主營收入、開發成本及管理費用等相關涉稅資料進行了詳細審核。在初查無收效之時，及時調整檢查方向，根據房地產企業竣工驗收後應及時結轉成本的特點，通過比對關鍵經營信息，最終找到了企業少計收入、多列成本費用的違法證據，並以此為突破口擴大戰果，最終順利查辦此案。

　　審視本案企業的違法特點和查處過程，稅務機關可得到如下啟示：對於房地產企業的稅收監管，把握企業所開發房產項目的完工條件，是核實房地產企業相關成本費用的關鍵，這要求稅務人員在日常征管中要及時採集、掌握房地產項目的建設資料、竣工信息等。此外，詳細瞭解房地產企業與其承包建築商的合同執行情況和結算信息，也有助於檢查人員掌握房地產企業的合理開發成本，並以此為基礎加強房地產業稅收征管。